Kira Sözleşmesi

0
52

Kira sözleşmesi ile ilgili hükümler 2011 yılında yapılan değişikliğe kadar 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile ifade edilmekteydi. Ancak 2011 yılında yapılan değişiklik ile birlikte kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenir hale geldi. Kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilmesi ile beraber artık kiracı – ev sahibi ilişkisinden ziyade bir borç ilişkisi şeklinde ele alınmasına neden oldu. TBK madde 299’da düzenlenen kira sözleşmesi şu şekilde ifade edilmektedir:

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi yasa koyucunun ifade ettiği üzere oldukça net ve yalın bir tanıma sahiptir. Fakat uygulamada bu yalınlığın aksine pek çok uyuşmazlık ve ihtilaf görülmektedir. Yaşanan ihtilafların yine ezici çoğunluğu mahkeme sürecine taşınmaktadır. Bu itibarla mahkeme sürecinde arzu edilen müspet neticenin elde edilebilmesi için başta Borçlar Kanununa hakim olan deneyimli bir avukat ile birlikte hareket etmek oldukça önem taşımaktadır.

Kira Sözleşmesi İmzalanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kira sözleşmesi nedeniyle hak ve menfaat kaybı yaşamamak adına dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Sözleşme imzalanırken dikkat edilmesi gereken hususlar şu şekilde ifade edilebilir:

  • Kira kontratı imzalanırken, muhatabın malik olup olmadığı araştırılmalıdır. Kişi şayet mal sahibi değilse bu durumda yasal bir vekillik durumu olup olmadığı da araştırılmalıdır.
  • Sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise kira kontratında ifade edilen adresin, kiralanan yerin adresi olup olmadığıdır. Adrese ilişkin detaylar kontrol edilmelidir.
  • Kira sözleşme içerisinde muğlaklıktan uzak ele alınması gereken bir diğer konu ise kira artış bedelidir. Kira artış bedelinin hangi dönemlerde ve ne oranda yapılacağı net biçimde ifade edilmelidir.
  • Kira sözleşmesi hazırlanırken gerek kiracıya gerekse mal sahibine ilişkin ad, soyadı ve T.C. Kimlik numarası gibi bilgilerin doğru yazıldığına dikkat edilmelidir.
  • Kira Sözleşmesi, bizzat tarafların bir araya gelmesi ile ve varsa kefilleri önünde imzalanmalıdır. Bununla birlikte kira sözleşmesinin her sayfasının imzalandığı da kontrol edilmelidir.
  • Kira bedelinin hangi banka hesabına hangi tarihlerde ödenmesi gerektiği de net biçimde düzenlenmelidir.
  • Depozito veriliyor ise depozitonun neden verildiği ve hangi koşullarda geri alınacağı ifade edilmelidir.
  • Kiralananın hangi şartlarda teslim alındığı, kiralananda bulunan demirbaşların teslim edilirken ki durumunu detaylı bir biçimde yazmak önemlidir. Bu sayede verilen depozitonun geri alınma olasılığı artacaktır.

Kanunlar Işığında Kira Sözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu madde 342/1 hükmü, konut ve çatılı iş yeri kiraları için depozito olarak alınan teminatın üç aylık kira bedelinden fazla olmaması gerektiğini düzenlemiştir. Bunun yanı sıra yaygın inanışın aksine depozitonun elden ve nakit olarak verilmemesi gerekir. Yasaya göre bu teminat eğer para ise vadeli tasarruf hesabına, kıymetli evrak ise de bankaya verilmelidir.

Kira sözleşmesi için kefalet hususu bir şart değildir. Ancak kefalet le birlikte kiraya veren adına oldukça önemli bir teminat sağlanır. Sözleşmenin mahiyetine göre kefile dair bir hüküm düzenlenerek harici bir sözleşmeye ihtiyaç duyulmaksızın bu işlem tamamlanabilir. Kefalet hususunda önemle ifade edilmesi gereken konu; kefalet tarihinin, kefilim sorumlu tutulacağı azami tutarın ve müteselsil kefil olması halinde kefilin bizzat el yazı ile bu sıfatın yazılması gerekliliğidir. Zira bu husus, Türk Borçlar Kanunu madde 583 üzere şekil şartıdır. Dolayısı ile şartlar sağlanmadığı takdirde kefalet geçersiz kabul edilir.

Türk Borçlar Kanunu madde 344/1 hükmünde yıllık kira artış oranının sınırını ifade etmiştir. Buna göre, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı baz alınır. Hazırlanan kira sözleşmesinde, ifade edilen orandan daha yüksek bir oranda mutabık kalınmış olsa da kira artış miktarının yasada ifade edilen tariften daha fazla olması mümkün değildir. Zira yasada ifade edilen sınır, emredici hüküm niteliği taşıdığı için bu hususta aksi kararlaştırılması mümkün değildir.

TBK madde 322 uyarınca kiracı, kiralananda zarar verecek bir değişikliğe mahal vermemek kaydı ile kiralananı bir başkasına kiraya verme, kullanım hakkını devretme yetkisine sahiptir. Fakat konut ve çatılı iş yeri kiraları için bu konuda kiraya verenin rızası aranır. Kiraya verenin yazılı rıza göstermesi gereklidir. İleride bu konu ile ilgili bir uyuşmazlık yaşanmaması adına kira sözleşmesi hazırlanırken kiracıya bu şekilde bir hak tanınıp tanınmayacağı da net bir biçimde ifade edilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu 323. Maddesinde kira ilişkisinin devrini düzenlemiş olup ilişkinin devri için kiraya veren kişinin yazılı rızasını aramaktadır. Sözleşme tarafları bu konuyu da sözleşmede kararlaştırmalıdır ve ifade etmelidir.

Kira sözleşmesi geçerliliği yasa gereği şekle tabi değildir. Ancak Yargıtay, bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıkların çözümünde ispat için yazılı delil aramaktadır. Bu itibarla taraflar, çekişmeye mahal bırakmamak adına sözleşmenin yazılı düzenlenmesi yararlı olacaktır.

Kira sözleşmesi hazırlanırken sözleşmenin hangi tarih ile birlikte geçerlilik kazandığı ve belirli süreli sözleşme ise hangi tarih ile beraber sonlanacağı ifade edilmelidir. Süre ile ilgili muğlak bir durum olduğu takdirde sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilir. Bu durum ise söz gelimi kira artışı gibi pek çok hakkın kullanılmasını güç hale getirecektir.

Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiraları söz konusu olduğunda kiracı, kira sözleşmesinin süresi tamamlandıktan 15 gün öncesine kadar bildirimde bulunmaz ise bu durumda mevcut sözleşme aynı şartlarda bir sene daha uzatılmış kabul edilir. Bu hususta altı çizilmesi gereken nokta; kiraya veren kişinin 10 senelik uzama süresi haricinde sözleşmenin süresinin sonlanmasına dayanarak söz konusu sözleşmeyi sonlandırma hakkı bulunmaz. Buna ilaveten, fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır.

Kiracının kiralanana ait yan giderleri eğer aksine bir sözleşme kararlaştırılmadı ise veyahut yerel adet olmadığı sürece ödemesi gerekir. Yan giderlerden kasıt; aidat, temizlik giderleri gibi masraflardır. Şayet yan giderlerinin ödenmesine ilişkin taraflar farklı bir anlaşmaya vardı ise bu anlaşmanın da sözleşmede yer alması önemlidir.

Kira sözleşmesinde belirtilmesinde yarar olan bir başka husus ise kiracı, kiralanan yerde bakım, tadilat yapacak ise bu bakım ve tadilatın mahiyetini, kapsamını ve koşullarını ayrıntısı ile ifade etmelidir. Bununla birlikte ifade edilen işlemler için kiraya verenin onay vermesi koşulu da konulabilir.

Kira Sözleşmesinde Hukuki Danışmanlık

Kira sözleşmesi, makale içinde ifade edildiği üzere oldukça kapsamlı bir sözleşme olup yeterli özen ve bilgiden yoksun biçimde hazırlandığı takdirde ciddi hak ve menfaat kayıplarına neden olabilmektedir. Oldukça hassas bir biçimde hazırlanması gereken kira sözleşmesinin alanında uzman bir avukat ile iletişime geçilip hukuki danışmanlık talep edilerek hazırlanması, kişilerin hak ve menfaat kaybı yaşamaması adına önemlidir. Birçok kişi internet üzerinden hazır sözleşme metni indirerek mevcut durumunu sözleşme üzerine aktarıp kira sözleşmesi hazırlamaktadır. Fakat her bir somut olay kendine has dinamikleri ihtiva ettiği için bir başka sözleşmeye ya da örneğe bakarak hazırlanmamalıdır. Aksi takdirde telafisi kimi durumlarda mümkün olmayan kimi durumlarda da oldukça güç olan menfi durumlar yaşanması oldukça muhtemeldir.

Kaynak: https://leventsamgar.com/kira-sozlesmesi/

CEVAP VER

Lütfen yorumunuzu giriniz!
Lütfen isminizi buraya giriniz